Przed wydaniem decyzji o udzielenie kredytu hipotecznego bank zobowiązany jest przeanalizować sytuację finansową wnioskodawcy. Oceniając zdolność kredytową, bierze on pod uwagę różne czynniki. Część z nich jest pośrednio uzależniona od miejsca zamieszkania kredytobiorcy. Mimo że banki nie mogą różnicować kredytobiorców, to ryzyko kredytowe faktycznie jest uzależnione od regionu.
Poziom ryzyka kredytowego jest uzależniony od regionu kraju. Doskonale o tym wiedzą w bankach, tworząc wewnętrzne procedury dotyczące oceny ryzyka związanego z udzieleniem kredytu hipotecznego. W 2024 roku tylko 1,8 proc. kredytobiorców ze stolicy miało problem ze spłatą swojego zobowiązania. W przypadku kredytów hipotecznych uruchamianych na terenach wiejskich i w małych miastach współczynnik ten był ponad dwa razy wyższy i wynosił 4,1 proc.
Do liczenia zdolności kredytowej banki stosują ujednoliconą metodę obowiązującą na terenie całego kraju. Kornelia Szmit, ekspert finansowy w ANG Odpowiedzialne Finanse S.A., w swoim artykule dla Nieruchomosci-online.pl zwraca jednak uwagę, że banki mogą stosować wskaźniki, których wartość będzie uzależniona od regionu.
Szacując miesięczny poziom wydatków oraz prognozując stabilność dochodów kredytobiorców w trakcie spłaty kredytu, banki biorą pod uwagę m.in. koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Aby urealnić przyjęte minimalne wartości, konieczne jest zróżnicowane ich ze względu na lokalizację.
Mimo wyższych kosztów utrzymania kredytobiorcy ze stolicy oraz miast wojewódzkich mogą otrzymać lepszą ocenę ryzyka ze względu na wielkość rynku pracy i możliwość znalezienia stabilnego zatrudnienia. Pozytywnie na ocenę może dodatkowo wpłynąć sektor gospodarki, w którym pracuje wnioskodawca. Stabilne branże z dużą liczbą konkurencyjnych podmiotów ułatwiają znalezienie dobrze płatnej pracy oraz ograniczają ryzyko.
Ekspertka ANG zwraca uwagę, że banki nie ograniczają się jedynie do analizy stanu domowego budżetu kredytobiorcy. Oceniając ryzyko, biorą również pod uwagę o wiele większą skalę. Znaczenie ma dla nich m.in. struktura gospodarcza regionu oraz poziom bezrobocia. Nowe inwestycje realizowane na szeroką skalę, dzięki którym powstaną nowe miejsca pracy, pozwalają złagodzić kryteria oceny ryzyka.
Łatwiej jest również uzyskać kredyt w regionach, w których jest niższe bezrobocie oraz dominuje zdywersyfikowana gospodarka, pozwalająca na znalezienie stabilnego źródła dochodu niezależnie od branży.
Na sytuacje kredytobiorcy mogą nawet wpłynąć prognozy dotyczące zmian poziomu bezrobocia oraz demografii. Według prognoz GUS, do 2050 roku populacja Polski może się zmniejszyć o blisko 12 proc., jednak zmiany te będą nierównomierne. Liczba mieszkańców dużych miast wzrośnie lub pozostanie na stałym poziomie, za to wyludniać będą się mniejsze miasta i wsie. To spowoduje m.in. spadek wartości nieruchomości.
Zdaniem Kornelii Szmit banki różnicują warunki kredytów hipotecznych w Polsce, kierując się oceną ryzyka w poszczególnych regionach, a nie ideologią. Skutkuje to błędnym kołem: słabsze obszary dostają gorsze warunki, co hamuje ich rozwój. Wymuszenie jednolitych zasad mogłoby zaszkodzić wszystkim, bo banki zaostrzyłyby kryteria lub wycofały się z niektórych rynków. Lepszym rozwiązaniem jest akceptacja różnic i wprowadzenie mechanizmów kompensacyjnych, np. gwarancji lub dopłat.
