Rosnące pensje powinny teoretycznie ułatwiać zakup mieszkania. Jednakże w naszym kraju rzeczywistość jest niestety zupełnie inna. Możliwość sfinansowania zakupu mieszkania z przeciętnego wynagrodzenia jest dziś mniejsza niż przed pandemią. W 2019 roku za średnią pensję można było kupić 0,98 metra kwadratowego lokalu. Nowe warunki rynkowe nie sprzyjają poprawie dostępności mieszkań, mimo że wynagrodzenia rosną. Dziś możliwości zakupu mieszkania wróciły do poziomu z 2012 roku. Dlaczego tak się dzieje?
Najnowsze dane Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) pokazują, że w 2022 roku przeciętne wynagrodzenie pozwalało na zakup jedynie 0,88 metra kwadratowego mieszkania. To poziom identyczny jak w 2012 roku. W latach 2010-2019 ceny mieszkań rosły powoli — osiągnęły wzrost o 22,5%, podczas gdy średnie pensje wzrosły o 52%. Taka różnica pozytywnie wpływała na zdolności zakupowe osób o niższych i średnich dochodach. W tej grupie dochodowej relacja między wzrostem cen nieruchomości a podwyżkami wynagrodzeń przekładała się na większą dostępność mieszkań.
Pandemia COVID-19 znacząco zmieniła sytuację na rynku nieruchomości. Między 2019 a 2022 rokiem przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 29%, ale średnia cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła aż o 40%. To sprawiło, że coraz mniej rodaków z wszystkich grup dochodowych może pozwolić sobie na zakup pierwszego, czy kolejnego lokum.
Przykładowo, w marcu 2024 roku średnia cena za wynajem kawalerki we Wrocławiu była o ponad 2% niższa niż rok wcześniej, podczas gdy ceny najmniejszych mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 21%. Jeszcze większe różnice widoczne są w Krakowie, gdzie ceny ofertowe najmu mieszkań wzrosły od 1 do 3%, a ceny deweloperskie w tym samym okresie wzrosły od 25 do 37%.
Programy rządowe, takie jak Kredyt na Start, mają na celu poprawę dostępności mieszkań. Program oferuje preferencyjne kredyty o stałym oprocentowaniu, co ma z założenia stabilizować rynek nieruchomości. Jednakże opinie na temat skuteczności tych programów są podzielone. Zwolennicy twierdzą, że program Kredyt na Start wchodzi na rynek w lepszych warunkach niż wcześniejsze inicjatywy.
Podaż nieruchomości się odbudowuje, a rynek najmu przestaje być tak atrakcyjny dla inwestorów. Jednak sceptycy, w tym pośrednicy nieruchomości, obawiają się, że programy te mogą niewystarczająco wpłynąć na stabilizację rynku, zwłaszcza w obliczu wysokich kosztów budowy i rosnących cen materiałów budowlanych.
Zwiększenie podaży mieszkań oraz dobrze zaplanowane programy wsparcia dla prywatnych inwestorów mogą pomóc w stabilizacji rynku nieruchomości. Jest wiele sygnałów, które na to wskazują. Jednak, aby dokładnie zrozumieć sytuację, musimy pamiętać także o wysokich kosztach budowy.
Rządowe inicjatywy, np. ograniczenie udzielania preferencyjnych pożyczek do 15 tysięcy na kwartał, mogą pomóc w regulowaniu popytu. Preferencyjne kredyty o stałym oprocentowaniu, wynoszącym od 1,5% do 0%, będą dostępne nie tylko na zakup mieszkań, ale również domów i działek budowlanych. To powinno pomóc w rozłożeniu popytu na różne segmenty rynku nieruchomości, co może przynieść korzyści zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.
